Функциональное зонирование территории является важнейшей составной частью региональ­ного плана и осуществляется с целью определения допустимого характера градостроительной дея­тельности как на освоенных, так и на подлежащих освоению территориях.

Функциональное зонирование осуществляется по принципу доминирующей функции исполь­зования территории. Однако, устанавливаемый для части территории региона тот или иной тип функциональной зоны определяет только основное направление градостроительного развития и использования территории. Большинство зон, выделяемых на стадии разработки регионального плана, не являются однородными по характеру сложившейся застройки и фактическому использованию терри­тории. Поэтому при установлении градостроительных регламентов для каждой зоны должны обосновываться возможные сочетания основного и различных дополнительных видов использования терри­тории.

Для несовместимых видов застройки и использования территории планом зонирования должно быть установлено запрещение на размещение или ограничение дальнейшего развития несовместимого с основным вида использования или застройки.

Предлагаемое проектом размещение функциональных зон и градостроительная регламента­ция использования их территорий должны осуществляться таким образом, чтобы в каждой зоне в максимально возможной степени обеспечивалась функциональная, планировочная, социально-экономическая, экологическая и эстетическая совместимость всех существующих или намечаемых видов ее использования и застройки, а населенные пункты региона в целом сохраняли перспективу устойчивого территориального развития.

Общий порядок отнесения территории к функциональной или регулирующей зоне того или иного типа определяется в соответствии с СНБ 3.01.03.

Наряду с требованиями СНБ 3.01.03 следует учитывать, что:

—  к зоне ландшафтно-экологического регулирования относятся территории, формирующие ландшафтно-экологические коридоры для миграции фауны и играющие особо важную роль для вы­носа атмосферных загрязнений за пределы населенных пунктов и поступления чистого воздуха;

—  зона планировочного обеспечения инвестиций выделяется для обозначения территорий, для которых в период подготовки регионального плана разработана или разрабатывается более деталь­ная градостроительная документация: генеральные и детальные планы;

—  зона изменения типа функционального использования территории выделяется для обозначения территорий, на которых планом зонирования предусматривается изменение типа использования,  на­пример, вместо земель сельскохозяйственного использования планируется промышленная застройка

В результате введения Плана зонирования в действие все территории региона делятся на те, ко­торые соответствуют установленным регламентам зонирования и другие, не соответствующие такому зонированию. Развитие региона следует считать устойчивым, а землепользование эффективным, если происходит уменьшение размеров территорий, несоответствующих регламентам зонирования.

При градостроительном зонировании территории региона с учетом анализа сложившейся плани­ровочной ситуации, природно-географических и хозяйственных особенностей, комплексной градо­строительной оценки и экономической гипотезы развития планируемой территории на различных стадиях разработки регионального плана, а также при подготовке Плана зонирования как самостоя­тельного вида градостроительной документации, рекомендуется выделять функциональные (регули­руемые) и регулирующие зоны. Функциональные зоны определяют преимущественный вид использо­вания территории. Регулирующие зоны определяют ареалы действия различных факторов плани­ровочных ограничений, влияющих на возможный вид использования территории.

При этом необходимо учитывать, что:

— функциональные зоны покрывают всю территорию региона, и границы этих зон не перекрывают друг друга;

— границы регулирующих зон могут пересекать границы функциональных зон;

— границы регулирующих зон могут полностью или частично перекрывать друг друга,

— сопоставление сложившегося и должного (нормативного) использования территории является основой установления градостроительных регламентов.

Градостроительные регламенты, устанавливаемые на стадии регионального плана, определяют на­правления градостроительного развития соответствующих территорий и являются обязательными для органов управления архитектурной и градостроительной деятельности, других исполнительных и распо­рядительных органов и носят информационный характер для других юридических и физических лиц.

Контроль соблюдения градостроительных регламентов, установленных на стадии разработки ре­гионального плана, возлагается на местные органы управления архитектурной и градостроительной деятельности.

Установленные в процессе разработки регионального плана регламенты градостроительного развития и использования территории не являются регламентами прямого действия для застройщи­ков, осуществляющих на территории региона строительство или реконструкцию объектов Эти регла­менты ориентированы на информационное обеспечение долгосрочного планирования инвестиций в строительство органами управления архитектурно-градостроительной деятельностью, другими ис­полнительными и распорядительными органами и инвесторами.

Основным критерием эффективности функционального зонирования является создание условий формирования в регионе полноценной и безопасной жилой среды.

Принцип экономической обусловленности функционального использования территории и интенсивности застройки

Экономическая и градостроительная ценность территории является фактором пространственной дифференциации ее функционального использования, а также интенсивности застройки населенных пунктов.

Принцип структурной обусловленности зонирования

Исторически сложившийся планировочный каркас региона предопределяют структурные особен­ности сложившегося и проектного (нормативного) использования территории региона.

Доминирующий и дополнительный типы использования и застройки территории могут совме­щаться в одной зоне, если по санитарным, экологическим, социальным или другим требованиям они не являются взаимоисключающими. При этом виды использования и застройки, дополняющие основ­ной, могут осуществляться на основании градостроительных проектов нижестоящего уровня, гене­ральных и детальных планов.

Территория региона не является однородной по характеру своего фактического и планируемого использования, и отнесение той или иной части территории региона к одному из основных типов функциональных зон осуществляется на основании выделения доминирующего типа использования территории, охватывающей в совокупности не менее 50—60 % площади зоны.